2010年第一季组屋(HDB)溢价微涨10% 显示转售市场趋稳

（2010-03-29）

　　购屋者对转售组屋的需求虽然持续强劲，但与去年第四季的情况相比，今年首两个月的组屋溢价变化不大，似乎显示转售市场已开始稳定。

　 　博纳集团（PropNex）和ERA房地产公司根据各自转售组屋交易量提供给本报的最新中位数现金溢价（median cash-over-valuation）数据显示，今年1月和2月份的组屋溢价虽然没有下降，但也没有出现像去年第四季飙升一倍的情况，而是微涨了约 10%。

　　组屋溢价中位数可作为转售市场的温度计。溢价指的是要价与估价间的价差，由于它超越估价，因此不能用房屋贷款或公积金存款支 付。换言之，溢价是估价以外的现金数额，溢价越高，意味着买家需掏出更多现金。

　　中位数指的是数据里头的中间数字，即有一半数字比中位数 高，另一半则比它低，因此不受极端数据影响。

　　根据建屋发展局今年1月底发布的资料，去年第四季的溢价中位数增至2万4000元，虽然比 前一季的1万2000元上涨一倍，但溢价中位数最近数个月来已经回稳，在今年1月首两个星期已回落到2万2000元。

　　本报向建屋局询问 今年首两个月的溢价数据，但它不愿透露详情，只答复说："建屋局下个月底才会公布今年首季的溢价数据。建屋局每三个月定期发布溢价、转售价指数等数据。"

　 　根据ERA的数据，购屋者现在愿意付出比估价高出2万6000元的价钱，这个溢价只比去年第四季的高出8%。

　　博纳集团的数据则显示， 今年首两个月的五房式组屋溢价维持在去年第四季的水平，同样是2万5000元。三房和四房式组屋的溢价则稍微上升约10%。

　　博纳集团和 ERA房地产公司的组屋转售市场占有率分别约达35%和41%。

　　博纳集团总裁伊斯迈接受本报访问时说："（今年头两个月的）溢价水平和去年第四季的非常相似。"

也有转售交易

是以零溢价成交

　 　他透露，尽管一些屋子以超过3万元的溢价售出，但也有转售交易是以零溢价成交。

　　伊斯迈指出："有些购屋者甚至以低于估价的价格买到地 点和楼层较不理想的组屋。"

　　资深房地产顾问麦俊荣指出，两家公司的溢价微涨是意料中事，如果是增至3万元，那就会让人大跌眼镜。

　 　他分析说："虽然还是有一小部分购屋者愿意付出比估价高出5、6万元的价钱，但绝大部分的人已经抗拒支付高溢价，顶多只愿付2万多元的溢价。"

　 　麦俊荣因此不认为溢价会继续以惊人涨幅攀升。他预测，接下来的溢价可能会有波动，可上升几千元，也可下跌几千元，但会维持在2万多元的水平。

　 　他认为，待建屋局的新降温措施开始奏效后，转售组屋溢价今年中便有望缓和下来。

　　国家发展部长马宝山本月初在国会拨款委员会辩论预算时 宣布建屋局新条例，规定非津贴组屋的屋主须住满三年才能售屋，以减少投机行为。根据修改前的条例，屋主若向建屋局贷款，得住满两年半才能售屋；如果向银行 贷款及无需贷款者，则得住上一年。

　　房地产分析员一般相信，这项新条例将减低转售组屋需求，有助于组屋转售价格及溢价趋稳。

　　至于溢价最终会否下跌，伊斯迈说："是有这个可能 性，但这还得视市场的供需情况而定。只要组屋单位持续供不应求，溢价将会很难下调。"

　　ERA助理副总裁林东荣提醒购屋者要量力而为。他 说："如果溢价超出你能负担的水平，那就不买。我们都有选择。"

　　建屋局也重申，转售组屋交易是买卖双方在你情我愿的情况下，在公开市场 上完成的，而溢价主要是双方商谈后的结果。卖方卖屋理所当然会要求最高的价格，而买方应把其他购屋选择考虑在内，并在单位价格、地点等因素之间作出取舍， 购买一间能负担得起的组屋。

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HDB组屋转售价指数 去年末季涨势放缓

（2010-01-05）

　　上个季度的组屋转售价指数持续攀升，不过涨势明显有所放缓，现金溢价（COV）也显著回落。

　　建屋发展局昨天公布的预估数据显示，去年第四季的组屋转售价指数为150.7，比第三季的145.2上涨了3.8%，也比第三季（对第二季）的3.6%涨幅高一些。

　　虽然第四季的指数涨幅是去年所有季度最高，但跟季比涨幅的涨势有所放缓。转售价指数涨幅曾在去年第三季飙升一倍，从第二季的1.4%攀升至3.6%。

　　资深房地产顾问麦俊荣受访时说："组屋转售价不可能永无止境地大幅攀升，现在的价格已算相当高了，预计今年每个季度的涨幅最多介于2%至3%或更低。"

　　他指出，第四季转售价持续攀升，可能是因为刚组织家庭或成为永久居民的买主，住屋需求仍然强劲，加上一些买家因私人房产售价越来越高而转攻转售组屋市场。

　　C&H董事经理卢元士说："建屋局近来推出相当多预购组屋供应，我原先以为第四季组屋转售价指数只会上涨1至2%，没料到3.8%。"

　　他说："主要原因应该是市面上组屋供应仍短缺，新组屋要等上三四年建好，一些买主可能不愿意久等而购买转售组屋。"

　　去年的组屋转售价指数总共上涨8%。博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈估计，今年第一季的转售价指数涨幅还会持续缩小，估计上涨2%，预计全年上涨5%至8%。

　　此外，伊斯迈也透露，早前涨幅令人乍舌的组屋现金溢价近来已有所下降，"因为组屋估价显著回升，买家不愿支付过高溢价"。

　　据他所知，一些靠近地铁站、地点适中的组屋如女皇镇、中峇鲁、红山和碧山等的组屋现金溢价，已从去年中高峰期的四五万元下跌到两三万元，一般组屋溢价也下跌到1万元至1万5000元。

　　新成立的ECG房地产经纪公司总裁郑来明也指出，去年最后一季的组屋现金溢价已回落8%至12%，中位数溢价从第三季的平均1万8000元至3万5000元，下跌到1万2000元至2万3000元。

　　他估计今年首季溢价会持续回落，"随着更多预购组屋面市，买家现在有更多选择，以往一间转售组屋平均只需45天到50天就可以脱手，现在需要52天至57天。"

蔡厝港与后港推出

1300预购组屋单位

　　较详细和全面的第四季组屋转售数据将在本月22日出炉。

　　此外，建屋局今天在蔡厝港和后港推出另外1300个预购组屋（BTO）单位。如果市场需求持续强劲，它今年还会推出更多预购组屋，确保市面上有足够组屋应付需求。

http://www.zaobao.com/sp/sp100105_003.shtml

私宅价格指数攀升速度也放慢

　　新加坡私人房屋价格在2009年第三季强力反弹了15.8％后，虽然于第四季继续上扬，不过攀升速度放缓至7.3％。

　　市区重建局昨天发表的预估数据显示，本地私宅价格指数在2009年的下半年反弹了18.3％，目前已回复至165.5点。这距离上一个楼市高峰，即2008年第二季的177.5点，只相差6.8％。

　　这个突如其来的楼市大扭转，抵销了2009年上半年的14.1％楼价跌幅、成功收复所有失地，带动2009年全年出现1.7％的轻微楼价上涨。

　　世邦魏理仕执行董事李晓和说："虽然经济情况不明朗，本地私宅市场却在2009年取得非常好的表现，全年不但卖出大约1万4500个新私宅单位，楼价也上升近2％。"

　　去年，新加坡经济陷入不景气，全年萎缩了2.1％，但是股市楼市却暴旺，特别是第三季私宅价格猛弹15.8％，是本地有始以来最大的一个楼价反弹。

2010年楼价受看好

　　博纳集团(PropNex)总裁伊斯迈认为，第四季的7.3％价格上涨，是较能持久上升的一个涨幅。"虽然目前的楼价仍低于2008年第二季的177.5点，但我有信心能够在2010年底之前突破这个水平。"

　　他认为，发展商会继续以较高尺价推出小单位，这将带动2010年的楼价继续攀升，未来几个季度的楼价都有望每季攀升3％至4％。"数据显示房地产市场仍有需求，买家显示他们相信价格将继续持稳。"

　　资深房地产顾问麦俊荣也看好楼价，预期会在2010年突破2008年第二季的高峰水平，改写新的记录。"虽然楼价在2009年最后一季放慢增长的速度，但是7.3％的幅度还是相当大，这显示市场仍有力量可以推动楼价在2010年再创新高。"

　　市建局昨天公布的预估数字，是根据去年10月至12月首十个星期的买卖禁令收集而得的。完整的第四季数据将在本月底公布。

第三季组屋转售价上涨3.6% 整体转售中位数溢价飙升至1万2000元

2009-10-24

　　组屋转售价格受市场强劲需求的刺激，攀升到新高纪录，在刚过去的第三季上涨了3.6%，涨幅比本月初建屋发展局发表的3.2%预估数据高。

　　也因为组屋转售价攀高，第三季交易量虽创下近年来新高，但仅比前一季增加14%，与第二季58%的惊人增长相比，明显放缓。

　　作为市场温度计的整体转售组屋中位数溢价（median COV）飙升至1万2000元，比前季3000元涨了三倍，有将近八成的交易需付现金溢价，也就是说实际转售价高于估价。在第二季需付溢价的交易仅占57%。

　　建屋局昨天公布的最新数据显示，第三季组屋转售价指数增至145.2点，是自1990年统计以来最高纪录。这也是组屋转售价连续第二个季度上涨，第三季的3.6%涨幅也明显比前个季度的1.4%小回弹来得强劲。

　　第三季有1万1649间组屋转手，交易量最高的仍是四房式单位，共有4062宗，比前季增加7%。

　　值得注意的是五房式组屋交易量增加26%，共有3422宗。

第三季交易量

近年单一季度最高

　　ERA助理副总裁林东荣受访时说，第三季交易量是近年来单一季度里的最高纪录，上次组屋转售交易量突破1万1560宗是在2004年第四季。

　　对于第三季交易量涨幅不及前季，林东荣说："这主要是因为溢价和估价都显著上涨，导致一些买主却步，再加上建屋局近期推出不少新的组屋项目，许多首次购屋者转而购买新组屋。"

　　第三季各类转售组屋的现金溢价一律上涨，就连原本在前一季无需付溢价的五房式和执行公寓（Executive flat）也水涨船高，中位数溢价一口气猛涨至1万元。

　　马林百列和义顺的五房式组屋中位数溢价甚至高达2万元，而马林百列五房式组屋的转售价中位数更高达62万元。

　　其他类型组屋溢价大多也攀升到五位数价位。以红山为例，四房式组屋溢价在第二季只有300元，第三季飙升到1万5000元。

　　博纳（PropNex）集团总裁伊斯迈说，今年大型组屋的订购率稳步增加，从第一季占总交易量的29%增加到第二季34%，第三季再增加到38.5%。

　　相反的，三房和四房式组屋订购率却有下降趋势，首季占69.8%，第二季下降到65.3%，第三季为60.8%。

　　他说："大型组屋越来越受欢迎，反映了市场信心已增强。"

　　随着转售组屋市场升温，建屋局不久前宣布将推出更多新组屋供应，包括在下月和12月推出4000个位于榜鹅、武吉班让、三巴旺和女皇镇杜生（Dawson）的预购组屋（BTO）单位。

　　加上其他售屋计划如私人组屋（DBSS）的供应，今年全年的组屋供应总共1万3500间。

溢价已停止攀升

　　林东荣说，由于新组屋供应增加，过去几星期转售组屋溢价已稳定下来，"虽然溢价还没开始下降，但已停止往上攀升"。

　　他估计第四季的溢价中位数会稍微增加到1万5000元至1万8000元，组屋转售价预计会上涨2%至3%。

　　资深房地产顾问麦俊荣相信，今年全年的组屋平均转售价将比去年上涨5%至10%，预计这股涨势会持续到明年。

　　伊斯迈指出，今年首三季组屋转售交易量至今已有2万8279宗，只差140宗就突破去年交易量。