34年来最大跌幅 私宅价格 首季跌14.1％

2009-04-25

　　发展商在上月底发动的促销攻势进一步加快楼价的崩跌，昨天出炉的市区重建局数据显示，今年第一季的私宅价格猛挫了14.1％，这比本月初初步数据显示的13.8％下跌更为严重。

　　这个跌幅是本地楼市近34年来的最大跌幅，甚至比1998年第三季、亚洲金融风暴冲击下的13.1％跌幅还要惨重。

　　经过连续三个季度的下跌，今年第一季的私宅价格指数已回落至139.9点，即2007年第一季的水平，累积跌幅达到21.2％。这意味，2007年之后进场买房子的人，大多已面对账面亏损。只有在2006年或之前进场的，还可能处于"安全水平"。

　　受访的房地产人士认为，接下来的私宅价格还会继续下滑，不过跌幅将逐渐放缓。他们指出，虽然最近的楼市买气转旺，但并不意味楼价已经见底，实际上目前的买气是发展商的削价措施带动的。

　　今年第一季卖得最好的项目包括水之轩(Caspian)、Double Bay Residences和新乐园(MiCasa)，推出价格都比一年多前楼市最高峰时显著降低。

　　OrangeTee橙地产业执行董事陈道俊说："第二季的私宅价格将下跌少于5％，带动2009年全年的跌幅控制在20％至25％以内。"

　　高力(Colliers)国际研究部主管郑惠匀也认为，发展商已经在今年第一季降价许多，所以接下来的下跌空间将减少。大众化私宅价格应该会在未来三个季度都平均下跌8％至12％，但中高档私宅价格的跌幅预料高达10％至15％。

　　在租金市场上，今年第一季的私宅租金也连续第三个季度下滑，虽然速度没有私宅价格急促，但也有加快的迹象。

　　今年第一季的私宅租金由下跌5.3％，加剧至下跌8.5％。这意味，本地私宅租金自2008年第二季以来，已经下跌14.1％，跌破2007年第三季的水平。

　　这主要是因为严峻的经济环境导致更多外国人因失去工作而离开新加坡。再加上今年也进入私宅项目的完工高峰期，单单第一季就有2230个单位完工。

　　办公楼和工业房地产市场的情况也在今年第一季加速恶化。今年第一季的办公楼租金由去年最后一季的下跌6.5％，加速至下跌10.7％；价格也由下跌4.9％加速至下跌12％。

　　工厂价格则在今年第一季下跌了10％，是1998年亚洲金融危机以来的最大跌幅。租金则下滑了6.1％。

　　第一太平戴维斯(Savills)研究部副董事森古塔指出，今年第一季的办公楼租金下跌了将近11％，是市建局自1990年发表租金数据以来，办公楼租金第一次跌破10％。在这之前的最大跌幅是1993年第三季的7.1％。

　　今年第一季的办公楼需求继续萎缩32万2920平方英尺，带动全岛的办公楼空置率自2006年底以来，第一次上升至10％以上。

　　郑惠匀透露，办公楼业主之间抢租户的情况相当激烈，一些业主把租金叫价调低25％至30％后，还提供租金假期，让租户可以暂时不需要支付任何租金。尽管如此，今年第一季的租用活动还是相当少，这是因为租户都尽量拖延更新租约的谈判工作，以便争取到更多的减租好处。

　　相比较之下，商店的价格和租金相对持稳，分别下滑了4.2％和3.3％。不过，在零售商的减租呼声下，业主已经通过各种租金优惠和租金假期来留住租户，商店租金预料还会继续走低。

指数下降0.8% 连涨两年后 组屋转售价今年首季下滑

2009-04-25

　　持续不明朗的经济前景不只导致私宅、办公楼及工业厂房价格全面下滑，作为房地产市场最后一道防线的公共住屋也无法抵挡跌势，转售价经过连续两年多涨势后开始下跌，今年首季的组屋转售价指数下降0.8%，是2006年以来首次下滑。

　　这个跌幅比本月初步预估的0.6%还要大，也比2006年第三季滑落的0.2%来得高。

　　建屋发展局昨天公布的今年第一季组屋转售市场数据显示，组屋转售价指数一反去年第四季的1.4%涨幅，首次滑落至138.3点，显示组屋转售市场终于受到经济衰退影响。

涨幅自去年第二季渐缩小

　　其实，组屋转售价指数的涨幅自去年第二季开始慢慢缩小，去年第四季的1.4%涨幅是之前七个季度以来最低，因此这次转售价指数虽然首次下滑，但在市场预料之内。

　　ERA房地产公司助理副总裁林东荣受访时说："组屋转售价自2007年首季上升33%后不断上升，去年第四季达到颠峰，因此现在屋价微跌，其实是意料中事，说明转售价随着经济和失业情况恶化而下滑。"

　　林东荣估计，整年的组屋转售价会下跌5%至10%。

　　博纳集团（PropNex）总裁伊斯迈则比较乐观，预料转售价将只下跌5%左右。

　　他说："让人欣慰的是，虽然组屋转售价指数跌至138.3点，但仍未跌破1996年第四季房屋市场红火时的136.9点高峰。"

　　伊斯迈说："很明显的，公共住屋市场在经济阴霾中仍具有'顽抗力'（resilient），因为人们对转售组屋的需求持续强劲。其他住屋选择如预购组屋（BTO）及由私人发展商设计、兴建和销售的私人组屋（DBSS），需要几年时间竣工。"

　　越来越多买家也趁现在屋价下跌时购买转售组屋。第一季组屋转售交易量就上升了4.2%，共有6446间组屋完成交易，比上季度多了260宗。

　　林东荣说，1998年经济危机时也同样出现组屋转售交易量上升现象，这次也没例外。他认为，需求主要来自永久居民、大屋换小屋者及私宅"降级者"。

　　伊斯迈说："很明显的，公共住屋市场在经济阴霾中仍具有'顽抗力'（resilient），因为人们对转售组屋的需求持续强劲。其他住屋选择如预购组屋（BTO）及由私人发展商设计、兴建和销售的私人组屋（DBSS），需要几年时间竣工。"

　　越来越多买家也趁现在屋价下跌时购买转售组屋。第一季组屋转售交易量就上升了4.2%，共有6446间组屋完成交易，比上季度多了260宗。

　　林东荣说，1998年经济危机时也同样出现组屋转售交易量上升现象，这次也没例外。他认为，需求主要来自永久居民、大屋换小屋者及私宅"降级者"。

新加坡石油公司(SPC) 目标价：2.11元

（2009-04-22）

评级：充分反映实值

目标价：2.11元

　　新加坡石油公司的净利在预期范围的较底端，不包括对探勘与生产（E&P）资产的减记，公司的核心净利超出了预期。但勘探与生产方面的亏损令人失望，尽管炼油的利润较为微薄，该项业务的营运利润却大幅上升。

　　炼油的利润为每桶4.5美元，这与预期相一致，但炼油业务的使用率则好过预期，达到了93％，炼油的营运利润也大幅上涨了45％。

　　不过，勘探与生产业务的亏损达到1820万元，包括来自越南和柬埔寨项目的780万元的开发支出，这意味着要取得收支平衡，勘探与生产业务的成本达到了40多美元的高水平，比预期的40美元高。盈利也被价值4330万元的非现金减值拨款拉低。

　　星展唯高达对新加坡石油公司的勘探与生产、以及炼油业务的盈利前景保持谨慎。对于炼油业务，该证券所认为今年第一季度的出乎意料的强劲表现应该只是一次性的。同时疲软的石油需求和过剩的供应将继续成为炼油业务利润的主要威胁。

（星展唯高达证券研究）

扬子江船厂控股（Yangzijiang） 2009-04-21

● 银

1/6/07 17/4/09

这只股票自2007年10月18日升试2.87元后，就以三波向下调整。其中A波以五小波渐跌至2008年3月20日的0.78元才结束，接着以三小波向 上回扯至同年5月7日的1.19元，此为B波。过后C波又以五小波缓缓下跌至同年10月16日的0.27元才完成。依此推理，股价目前正以三小波向上回 扯，其中a小波已于去年12月11日的0.535元结束，而b小波则于今年3月12日的0.36元完成，估计目前正处c小波升势，当升逾0.635元的价 位，不过，是否能顺利地填补介于0.755元至0.765元间的缺口就很难说，因为其长期跌势不会在一夕间改变。

吉宝企业 (Keppel Corp) 目标价：6.25元

（2009-04-21）

　　两个崛起趋势应能让新加坡的钻油台制造业者受益。首先，随着投机者把钻油台卖给具实力的业者，这类不良资产的销售(distressed sales)，应能够防止订单进一步被取消；第二，在近期向较弱的厂商下的钻油台订单，现在可能面对执行问题，这为新加坡业者提供了机会。

　　在今后12至18个月，无法取得新租约的现有钻油台，将对市场供应产生压力，尤其是半潜式钻油台。预料到2010年底时大约40％的现有半潜式钻油台将不获租用。

　　另外，新钻油台的建造活动要改善，这有赖信贷市场的改善。即使油价达到每桶65美元，也不至于会大量刺激器材开销。

　　巴西石油招标建设09年下半年的其余28艘钻油台，可推动市场的增长展望，但供应商激烈竞价的意向令人担心。即使在之前的下跌周期，新钻油台的价格仍保持稳定，因此价格大跌将是前所未有。

　　鉴于吉宝企业有较强的客户基础和多元化的收入来源，我们把对吉宝企业的建议，从"持守"调升到"购买"。　　

　　（花旗集团）

海峡时报指数(STI) 2009-04-20

● 银

本栏于上周一（13日）曾论及指数短期内将出现调整，以填补介于1797.40点至1783.96点及介于1730.33点至1702.26 点间的缺口。可是指数于见报当天就骤升至1880.59点，14日更升至1897.02点，16日指数虽一度升试1947.30点，可惜却以 1891.75点闭市而成了"一日转向"讯号。因此，估计a波向上回扯即将结束，过后指数当下调填补介于1848.72点至1828.51点。介于 1797.40点至1783.96点及介于1730.33点至1702.26点间的缺口，而b波最终将在1600点左右完成。之后，指数当进入C波升势， 最终或将在7月份结束，因为长期跌势依然。

剑桥工业信托 （Cambridge Industrial Trust） 评级：表现优于大市 目标价：53分

（2009-04-17）

　　分析师近期参观了剑桥工业信托的六栋工业房地产。它们大部分位于西部，都被完整占用，并且维持得相当好。

　　管理层正在更加严谨地管理租户和分租客，采取措施留住它们。只有5.4％的租约将在接下来四年内到期，因此该信托房地产的占用率相当稳定，在接下来几年内大跌的可能性不高。

　　但是，分析师指出它对10大租户高度依赖。它们共占营收的62.7％。值得庆幸的是，它们没有赖账的现象。该信托接下来三年内也没有再融资问题。

　　尽管剑桥工业信托的资产组合仍然面对一些问题，但是分析师有信心它短期至中期内不会面对资本或资产管理的问题。尽管制造业前景仍然不明朗，89％的价格上涨空间和高于一般的17.5％收益率却使得该股极具吸引力。

　　分析师维持对该股的"表现优于大市"评级，目标价定在53分。

（联昌国际研究，CIMB Research）

星和(StarHub) 目标价：2.37元 2009-04-07

2009-04-07

　　它的子公司取得新一代全国宽网的经营权，获选为通讯公司（OpCo）。有关竞标结果是个意外的惊喜，因此瑞信已经上调对它作出的长期盈利预测。由于通 讯公司的盈利率低以及相对低的投资回报，瑞信根据折让现金流量（DCF）模式计算，只把它的目标价从原本的2.27元略微上调4.4％到2.37元。

　 　长期而言，瑞信怀疑要是本地高速互联网加速内容服务的去中介化，对它所作出的付费电视业务预测可能恐怕有下跌空间，这是因为其他业者将能够提供捆绑 （bundled）服务，在全面开放的新一代全国网络上扮演零售服务提供者的角色，将可能影响其流动电话的中期增长率以及盈利率。

　　即使 是在短期内，它在预付流动电话以及高档多元媒体消费者业务方面的曝险，可能使它最受经济急速放缓的打击。另外一个短期风险是料在下半年进行的英国足超节目 的竞标活动。随着新电信已经推出付费电视并正在寻找内容节目，它可能丧失转播权，或是被迫以显著更高的竞标价来延长其转播权。

　　基于它的通讯公司资本开支达到10亿元，其现有的净负债对资产比率达1.2倍，但同时它取得新一代全国宽网的经营权加上低本益比，瑞信因此给予它"中性"评级。

　　星和昨日收报1.98元，跌4分。

　　（瑞信，Credit Suisse）