通过向二级开发商出让经过整理土地 中国新城镇获充沛现金开发住房

（2008-04-24）

　　中国宏观调控政策控制信贷增长过快，对不少二级土地开发商形成资金周转压力。

　　中国新城镇发展(China New Town Development, CNTD)则发挥一级土地开发商的优势，通过向二级开发商出让经过整理的土地，获取丰沛的现金流，支撑该公司在地方城镇的住房开发项目。

　　中国目前物价上涨速度快，为了抑制通货膨胀，中国政府正大张旗鼓地遏制银行新增贷款。今年第一季度，多个城市房地产价格显露颓势，资本市场又冷对开发商的融资需求。去年大肆举债的开发商因此陷入周转不灵的窘境，无法开发先前屯积的土地。

　　CNTD去年11月在我国主板挂牌上市，公会发售4亿股股票，每股售价83分，但截至昨天闭市已跌至27.5分。

　　实际上，该公司前天公布今年第一季业绩报告，集团营收增加24％至3亿8310万(人民币，下同，7410万新元)，税前盈利增长15％至1亿4170万(2740万新元），净利比前年同期增长了3％，达1亿100万元(1953万新元)。

　　CNTD管理层在副主席李耀民的率领下，昨天向本地股东大会说明公司股价偏低的原因。他告诉本报，该公司作为一级土地开发商，通过与地方政府合作，在城市边缘地区(距离市中心20到30公里处)拿地，最少5平方公里、最大可达20平方公里的规模开发新城镇。

　　李耀民指出，不像一般二级土地开发商，该公司主要利润来源不在卖房，而是总体城镇规划。由于在前期动迁安置居民、整理土地和铺设市政配套设施中投入大量资金，整理土地又需要较长时间，前期盈利较不明显，但可以保证长期盈利。

　　他透露，公司将总体规划中40％至50％的土地，出让给二级土地开发商(例如万科），"荒地经过整理后会增值，这是我们公司的主要盈利来源"。一般开发商会竞相在城市中心拿地，CNTD则把目光投向城郊较有潜力的土地。

　　例如，上海罗店新镇当初一亩地的成本价大约在20多万元(4万新元)，该公司整理后出让的第一块地皮价格为每亩90万元，第二块地就上涨到每亩120万元，第三块已经涨到每亩298万元。

　 　李耀民表示，CNTD的经营开发模式符合中国国情，公司拿地会参考地方政府在第十一个五年计划(2006至2010年)的城市规划，不会胡建乱盖。在动 迁居民之前，先把安置他们的房子盖好，做到"让政府满意，让居民满意"。而他相信，股东只要持续关注该公司的发展，终会对投资回报满意。

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